Seien Sie für ImmoWertV 2021 bereit, die seit 1.1.2022 in Kraft getreten ist

Nach zahlreichen Beratungen und unter Einbindung der Öffentlichkeit novellierte der Gesetzgeber die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Am 1.1.2022 ist sie in Kraft getreten. Zwei Regelwerke, die ImmoWertV 2021 und die ImmoWertA, ersetzten die Vorgaben, die bisher auf sechs Regelungswerke verteilt waren. Neben der ImmoWertV von 2010 standen die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie mit den Normalherstellungskosten (NHK) 2010, die Vergleichswertrichtlinie, die Ertragswertrichtlinie und die Wertermittlungsrichtlinien 2006. Der große Wurf gelang mit der Reform der ImmoWertV 2021/2022 nicht. Hier hatten sich die Sachverständigen der Immobilienwertermittlung mehr versprochen.

Durch die Reform ergeben sich zahlreiche praxisrelevante Änderungen für Gutachter:innen und Immobiliensachverständige. Daher ist es wichtig, sich mit dem Regelwerk intensiv auseinanderzusetzen. Reguvis bietet Ihnen die richtige Unterstützung dafür: in Form von Fachliteratur, Datenbanken und Fortbildungen!

Welche Herausforderungen werden Gutachter:innen und Immobilienbewerter:innen mit der ImmoWertV haben?

Die neuen rechtlichen Vorgaben erfordern ein Umdenken bei Gutachterausschüssen und Sachverständigen. Die Praxis muss sich den neu aufgeworfenen Fragen und Probleme annehmen. Weitere Änderungen – neben der ImmoWertA steht auch die Überarbeitung der Normalherstellungskosten an – sowie die Anwendung der neuen ImmoWertV durch die Gutachterausschüsse, sorgen dafür, dass das Thema auch in den kommenden Jahren relevant bleibt.

Wir helfen Ihnen dabei, sich in die zahlreichen Neuerungen einzufinden und versetzen Sie in die Lage, den Marktwert eines Grundstücks auf der Grundlage des neuen Systems sachgerecht zu ermitteln.

Die passenden Fachmedien und Weiterbildungen zur ImmoWertV finden Sie bei Reguvis

Mit unseren Datenbanken Wertermittlerportal und Kleiber-digital sind Sie immer auf dem aktuellen Stand der Gesetzgebung und finden alle relevanten Informationen zur ImmoWertV – online und schnell durchsuchbar.

Außerdem bieten wir Ihnen umfangreiche Fachliteratur zur ImmoWertV an.

Fort- und Weiterbildungen für Immobilienbewerter:innen bringen namhafte Expertinnen und Experten Ihr Fachwissen zur ImmoWertV auf den aktuellen Stand. Viele unsere Veranstaltungen werden als Fortbildung für HypZert Gutachter:innen bzw. als Fortbildung bei der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen anerkannt.

Die ImmoWertV 2021 ist verbindlich bei der Verkehrswertermittlung durch die Gutachterausschüsse anzuwenden. Sie kommt auch bei Umlegungen, Enteignungen oder städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen zum Einsatz. Private Sachverständige für Immobilienbewertung bindet die Verordnung nicht. Gerichte stellen jedoch häufig auf die Regelungen der ImmoWertV als „Stand der Technik“ ab.

Die wichtigsten Änderungen der ImmoWertV im Überblick

Zu den wesentlichen Änderungen der ImmoWertV zählen:

• die Aufnahme von Regelungen zu Rechten und Belastungen,
• zu nicht marktgängigen oder marktfähigen Wertermittlungsobjekten
• sowie zu Gemeinbedarfs- und Wasserflächen in die Verordnung selbst.

Die Anwendung der normierten Verfahren - Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren - wird nicht mehr zwingend, sondern nur noch als Grundsatz vorgegeben. Erstmals verankert die Verordnung explizit den Grundsatz der Modellkonformität. Der Vereinheitlichung dienen feste Modellansätze zu Gesamtnutzungsdauern, Bewirtschaftungskosten, durchschnittlichen Herstellungskosten und zur Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall der Modernisierung.

Detailliertere Vorgaben gibt es auch zur Ermittlung der Bodenrichtwerte und zur Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze und Umrechnungskoeffizienten. Vorgegeben sind auch die einzelnen Verfahrensschritten der normierten Verfahren. Die Gutachterausschüsse müssen künftig verordnungskonforme Daten flächendeckend bereitstellen und ihre Modelle sowie Modellparameter präzise beschreiben. Die ImmoWertV führt zu einer „Legalisierung“ der bislang umstrittenen wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ). Künftig darf das Maß der baulichen Nutzung abweichend von den Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) angesetzt werden, wenn dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Für Immobilienbewerter gilt es noch stärker als bisher, alle Daten, die sie in der Wertermittlung verwenden, auf Eignung, Aktualität, Repräsentativität und die sachgerechte Anpassungsfähigkeit entsprechend der Modellbeschreibung hin zu überprüfen.

Historie der ImmoWertV

In der ImmoWertV 2010 werden die Vorgaben zur Ermittlung der Verkehrswerte und der dafür erforderlichen Daten definiert. Sie beschränkt sich auf die Kernaussagen zur Immobilienwertermittlung. Präzise detaillierte Vorgaben sind in fünf Richtlinien festgeschrieben:

• Bodenrichtwertrichtlinie,
• Sachwertrichtlinie,
• Vergleichswertrichtlinie,
• Ertragswertrichtlinie
• sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006.

Diese sind nicht verbindlich und sind nicht von allen Bundesländern umgesetzt worden. Mit Inkrafttreten der ImmoWertV 2021 am 1. Januar 2022 treten die Verordnung aus 2010 sowie diese aufgeführten Richtlinien außer Kraft.

Der Vorgänger der ImmoWertV 2010 war die letzte Fassung der WertV, in der die allgemeinen Grundsätze für die Verkehrswerteermittlung geregelt waren. Sie wurde am 6. Dezember 1988 in einer neuen Fassung erlassen und wurde seither WertV98 genannt.

Wie geht es mit der ImmoWertV weiter?

Noch fehlen die erläuternden Hinweise zu den einzelnen Vorschriften und Anlagen, die Muster-Anwendungshinweise zur neuen ImmoWertV (ImmoWertA). Am 22. Dezember 2021 ist ein dritter Entwurf veröffentlicht worden, der sich derzeit in der Abstimmung befindet. Die Fertigstellung wird für den Herbst 2022 angestrebt. Auch die Überarbeitung der Normalherstellungskosten NHK 2010 steht noch aus. Sie muss spätestens bis zum 31.12.2024 erfolgen.

Angesichts der föderalen Struktur und der personellen Unterversorgung vieler Gutachterausschüsse könnten Vereinheitlichung und größere Transparenz in der Praxis jedoch noch einige Jahre auf sich warten lassen.