Wertermittlung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken

Seit dem 01.01.2022 gilt in Deutschland die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sie bildet die Rechtsgrundlage für die Immobilienwertermittlung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und verpflichtet Gutachterausschüsse und Sachverständige in Deutschland zur Anwendung standardisierter Verfahren und Modelle zur Ermittlung von Verkehrswerten nach § 194 BauGB. Aber auch die Ableitung von Bodenrichtwerten nach § 196 BauGB ist verbindlich festgelegt worden. Rechtliche Vorgaben erfordern Umdenken Die neuen rechtlichen Vorgaben erfordern ein Umdenken bei Gutachterausschüssen und Sachverständigen. Insbesondere bekommt die Befassung mit aktuellen Methoden zur Ableitung von Bodenrichtwerten eine stärkere Bedeutung. Für die Sachverständigen gilt es, die Hintergründe der Ableitung zu verstehen und damit zur sicheren Anwendung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu kommen. Insbesondere müssen Sachverständige und Gutachterausschüsse in der Lage sein, z. B. vor Gericht, die Anwendung dieser Daten zu erläutern und Abweichungen gut begründet vorzutragen. Vertiefung des Grundlagenwissens Die Modulreihe vertieft Ihr Grundlagenwissen für die neuen rechtlichen Zusammenhänge und das Verständnis der statistischen Methodiken bei der Wertermittlung nach der aktuellen ImmoWertV. Dabei werden Ihnen anschaulich die rechtlichen Anforderungen an eine Veröffentlichung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne der ImmoWertV 2021 dargestellt genauso wie das Vorgehen bei der Ableitung der Daten. Durch Ihre Teilnahme an der Modulreihe erlangen Sie ein besseres Verständnis für das Vorgehen bei der Ableitung, der für die Wertermittlung erforderlichen Daten und sind sicherer in deren Anwendung.

Unsere ganztägige Veranstaltung „Wertermittlung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken“ macht Ihnen das Erbbaurecht umfassend zugänglich: von den Grundlagen und dem Inhalt des Erbbaurechts über den Erbbauzins bis zur Ermittlung des Verkehrswerts nach BauGB und ZVG im Rahmen der novellierten ImmoWertV (2021). Erbbaurechte in der Wertermittlung Die Wertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten ist regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet, sei es auf Seiten des Sachverständigen, der eher selten mit der Verkehrswertermittlung in diesem speziellen Teilmarkt beauftragt wird, oder bezüglich der von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Daten in den Grundstücksmarktberichten. Die genannte Problematik beruht vor allem auf der Tatsache, dass bei der Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten – entsprechend der geringen Verbreitung dieser Rechtsform auf dem Grundstücksmarkt – ein geringer Datensatz an Kaufpreisen einem vergleichsweise großem Spektrum an Einflussgrößen, die sich aus den Vertragsinhalten der Erbbaurechtsverträge ergeben, gegenübersteht. Es obliegt den Sachverständigen, die zur Verfügung stehenden Daten auf Ihre Eignung im Sinne des §§ 6 und 9 ImmoWertV 2021 zu überprüfen, gegebenenfalls anzupassen und den Verkehrswert unter Würdigung der Aussagefähigkeit der oder des angewendeten Wertermittlungsverfahrens zu ermitteln. Das erwartet Sie In vier Modulen bildet unsere Veranstaltung – ausgehend von den Grundlagen zum Thema Erbbaurecht – das gesamte Spektrum der Wertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten ab. Zugleich werden relevante Inhalte vertiefend ausgeführt – zuletzt mit Raum für offenen Frage- und Diskussionsrunden nach jedem der vier Module. Hier können neben allgemeinen Fragen auch fallbezogene Herausforderungen und Fallstricke in der Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten sowie der Gutachtenerstellung erörtert werden. Zunächst wird das Rechtskonstrukt „Erbbaurecht“ mit seinen Inhalten und Erscheinungsformen auf dem deutschen Grundstücksmarkt sowie der grundbuchlichen Sicherung erläutert. Besonderes Augenmerk wird zudem auf den Begriff „Erbbauzins“ und die Differenzierung von Erbbauzins-Begriffen gelegt. Ihnen wird unter anderem das notwendige Handwerkszeug zur Ermittlung des erzielbaren Erbbauzinses als eine der wesentlichen wertrelevanten Einflussgrößen vermittelt. Das Erbbaurecht und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück (Erbbaugrundstück) sind jeweils selbstständige Gegenstände der Wertermittlung mit eigenen, nicht vergleichbaren Marktmechanismen. Die novellierte ImmoWertV bietet hierfür verschiedene Bewertungsmodelle an, welche Ihnen im Seminar vorgestellt werden. Auch auf die Besonderheiten der Verkehrswertermittlung in Zwangsversteigerungsverfahren wird eingegangen. Zudem werden typische Fehlerquellen bei der Gutachtenerstattung anhand von Praxisfällen aufgezeigt.

Das Vergleichswertverfahren ist das wichtigste der drei normierten Verfahren im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach BauGB und ImmowertV. Es dient als abschließendes Verfahren vor allem der Bewertung von Eigentumswohnungen und Reihenhausgrundstücken, also grundsätzlich vergleichbaren Immobilien. Darüber hinaus wird das Vergleichswertverfahren aber zur Bodenwertermittlung im Ertragswertverfahren und im Sachwertverfahren benötigt. Ohne die sichere Beherrschung des Vergleichswertverfahrens ist deshalb eine fachüblichen Grundsätzen genügende Verkehrswertermittlung nicht möglich. Das erwartet Sie in unserer Veranstaltung In unserem ganztägigen Webinar „Das Vergleichswertverfahren von A bis Z“ erhalten Sie kompakt und übersichtlich das notwendige Fachwissen zur Durchführung des Vergleichswertverfahrens im Rahmen der Wertermittlung von Grundstücken. Neben den Grundlagen des Vergleichswertverfahrens (inklusive aktueller Rechtsvorschriften) vermitteln wir Ihnen statistische Kenntnisse, welche für die Durchführung des Vergleichswertverfahrens notwendig sind. Zudem werden Fehlerquellen aufgezeigt und besprochen, die bei der Grundlagenermittlung sowie auch bei der Auswertung entstehen können. Zum Abschluss der Veranstaltung wird das Vergleichswertverfahren anhand eines Beispiels anschaulich von unserem Experten erklärt.

Der 9. Kölner Wertermittlertag am 10. Oktober 2024 widmet sich den derzeitigen Herausforderungen, denen Sie in Ihrer täglichen Wertermittler- und Sachverständigenarbeit gegenüberstehen. Erweitern Sie Ihr Netzwerk und knüpfen Sie wertvolle Kontakte! Bleiben Sie auf dem Laufenden und nutzen Sie die Möglichkeit zum Erfahrungsaustausch Vertiefen Sie Ihr Fachwissen rund um die Wertermittlung durch informative Vorträge und diskutieren Sie über aktuelle Praxis- und Anwendungsfragen. Der Kongress bietet Ihnen die Möglichkeit, sich zu relevanten Entwicklungen und Trends in der Wertermittlung mit namhaften Expertinnen und Experten aus Ihrer Branche auszutauschen. Moderiert wird die Veranstaltung von Frau Dr. Daniela Schaper.

Gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung sind Baumängel und Bauschäden marktgerecht unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zu berücksichtigen. Es gibt einige Schäden, bei denen Käufer eher zögerlich sind. Bei Feuchteerscheinungen oder Schimmelschäden reagiert der Markt durchaus emotional, auch in Ballungsgebieten. Auswirkungen von Bauschäden auf die Kaufentscheidung Ein regelmäßig überschwemmter Keller eines Einfamilienhauses fällt bei einer Kaufentscheidung erfahrungsgemäß eher ins Gewicht als ein Riss in der Fassade oder eine defekte Heizung. Dabei reagiert der Einfamilienhausmarkt wesentlich sensibler als der Mehrfamilienhausmarkt. Erfahren Sie, was es zu beachten gilt Die Webinar-Reihe „Baumängel und Bauschäden in der Wertermittlung“ stellt Ihnen zunächst die typischen Baumängel und Bauschäden aus der Wertermittlungspraxis vor. Dabei werden auch Sanierungsmaßnahmen und Kostenansätze aufgezeigt. Im weiteren Verlauf erhalten Sie einen Überblick über die vorhandenen Berechnungsmodelle in den Wertermittlungsrichtlinien. Dazu werden Ihnen aktuelle Studien und Bewertungsansätze vorgestellt und kritisch diskutiert. Zum Abschluss werden typische Schadensbilder an konkreten Praxisbeispielen durchgerechnet und es wird gemeinsam mit Ihnen besprochen, wie diese am besten im Gutachten dargestellt werden.

Die Bewertung von „Spezial- oder Sonderimmobilien“ stellt Sie in Ihrer Praxis als Immobilienbewerter:in und -sachverständige:r immer wieder vor Herausforderungen? In unserer "Fokus-Reihe Spezialimmobilien" beleuchten wir ausgewählte Spezialimmobilien und ihre Besonderheiten in der Bewertung. Nutzen Sie die Möglichkeit, Ihr Fachwissen in diesen Gebieten zu erweitern. Bewertung von Gesundheitsimmobilien Der demografische Wandel und eine alternde Gesellschaft haben dazu geführt, dass sich Gesundheitsimmobilien für die Immobilienbranche seit einigen Jahren zu einem Milliardenmarkt entwickelt haben. Aufgrund gesetzlicher Regulierungen und zahlreicher Besonderheiten bedarf es für die Wertermittlung einer gründlichen Recherche sowie umfassende rechtliche, ökonomische und technische Kenntnisse. In unserer 3,5-stündigen Veranstaltung erläutern Ihnen unsere Referierenden anschaulich, wie sich der Markt für Gesundheitsimmobilien in den vergangenen Jahren entwickelt hat und welche Besonderheiten in der Wertermittlung gelten – insbesondere mit Blick auf Alten- und Pflegeheime sowie Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren. Besondere Herausforderungen und Methodik bei der Bewertung von Alten- und Pflegeheimen Bis zum Jahr 2000 wurde bei der Bewertung von Alten- und Pflegeheimen die „Pachtwertmethode“ im Rahmen des Ertragswertverfahrens angewandt. Seit der Veröffentlichung in der GUG 5/2000 2020 hat sich die „Investkostenmethode“ aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen durchgesetzt, bei der die Investitionskosten der maßgebliche Faktor für die Wertermittlung sind. Diese Methode hat den großen Vorteil, dass die Immobilienwerte von den Betriebskosten getrennt betrachtet und keine Vermischung von Immobilienbewertung und Betriebsbewertung mehr besteht. Im ersten Block des Webinars widmen wir uns den Herausforderungen, denen Sachverständige bei der Bewertung von Alten- und Pflegeheimen gegenüberstehen. Nach einem Blick auf die demografische Entwicklung der kommenden Jahre sowie der Darstellung der Pflegebedürftigkeit und der derzeitigen Probleme in der Pflege (Personalmangel, steigende Sach-, Energie- und Heizungskosten) erläutert Ihnen unser Experte anschaulich die Bewertungsmethodik unter Berücksichtigung des § 82 (2) - Sozialgesetzbuches XI. Dabei wird anhand eines Beispiels die „Investkostenmethode“ der „Pachtwertmethode“ gegenübergestellt und erläutert, warum die gesetzeskonforme Anwendung der Pachtwertmethode zu grob fehlerhaften Bewertungen führt. Besonderheiten in der Bewertung von Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren Ärztehäuser sind auf dem Immobilienmarkt ein Klassiker, Medizinische Versorgungszentren (MVZ) dagegen eine noch vergleichsweise neue „Immobilienart“ – 2004 wurden sie im Rahmen einer der vielen Gesundheitsreformen der letzten Jahre als besondere Organisations-/Kooperationsform eingeführt. Die Strukturen der medizinischen Versorgung in Deutschland befinden sich im Umbruch. Zusammenschlüsse von Ärzten und medizinischen Dienstleistungen sind die Folge. Ärztehäuser und MVZ haben daher derzeit Konjunktur und sind folglich als Bewertungsobjekt in der Arbeit des Sachverständigen keine Seltenheit mehr. Kenntnisse über die aktuellen Trends am speziellen Teilmarkt „Ärztehäuser/MVZ“ sowie die seitens der Investoren bevorzugten Eigenschaften dieser Art von Gesundheitsimmobilien sind für eine fundierte Bewertung zwingend erforderlich. Vor diesem Hintergrund wird im zweiten Block des Webinars ein Überblick über die verschiedenen Typen/Ausprägungen von Ärztehäusern/MVZ, die Marktteilnehmer sowie die aktuelle Marktsituation gegeben. Detailliert wird auf die präferierten Eigenschaften dieser Immobilienart – insbesondere Lage, Größe, Gebäudeeigenschaften – eingegangen. Basierend darauf werden für die marktgerechte Bemessung der Wertermittlungsparameter benötigte Quellen, Anhaltspunkte, Ableitungen etc. an die Hand gegeben. Anhand von Bewertungsbeispielen wird Ihnen die Handhabung der Besonderheiten bei der Bewertung dieser Gesundheitsimmobilien veranschaulicht. Weitere Veranstaltungen unserer „Fokus-Reihe Spezialimmobilien“ finden Sie hier.