Fokus-Reihe Spezialimmobilien: Grundlagen und Besonderheiten in der Wertermittlung

Die vierte Fassung des Buches „Spezialimmobilien von A bis Z“ reagiert auf die seit 2018 durch Corona-Pandemie und den Angriff Russlands auf die Ukraine eingetretenen erheblichen Veränderungen von Gesellschaft, Wirtschaft und Immobilienmärkten. Die lockere Geldpolitik der Notenbanken fand ein jähes Ende und die deutsche Wirtschaft rutschte in eine Rezession. Die in Folge der explodierenden Energiepreise deutlich gestiegene Inflationsrate, stark erhöhte Baupreise und die Vervierfachung der Kreditzinsen führten zu einem deutlichen Einbruch der Nachfrage. Die globalen Krisensituationen, die Zunahme von Extremwetterereignissen, zahlreiche Insolvenzen, auch großer Player wie die Signa, deutliche Abwertungen in Immobilienportfolios und die stärkere Risikoorientierung der Kreditinstitute führten zu einer massiven Verunsicherung der Immobilienmarktakteure. In der Wertermittlung fordern die immer komplexeren rechtlichen, ökonomischen und technischen Anforderungen ein hohes Maß an fachlicher Kompetenz. Besonders deutlich zeigt sich das bei der Wertermittlung von Spezialimmobilien. Hotels, Pflegeheime, Reha-Kliniken, Betreutes Wohnen, Medizinische Versorgungszentren, Kindergärten, Flüchtlingsheime, Mikro Apartments, Freizeitimmobilien oder auch Produktionsimmobilien stellen hohe Anforderungen an das Wissen und die Marktkenntnis des Bewerters. Viele von ihnen zählen zu den Betreiberimmobilien, bei denen der wirtschaftliche Erfolg wie bei Hotels von einem Betreiber abhängt und im Falle von Pflegeimmobilien, Akutkrankenhäuser oder Reha-Kliniken zudem noch starken staatlichen Regulierungen unterliegt. Dank moderner Technologien wird die Beschaffung von Informationen zwar immer einfacher, die Selektion und Bewertung der relevanten Daten jedoch immer schwieriger. In der vierten Auflage des Klassikers „Spezialimmobilien von A bis Z“ geben die Autoren –Wissenschaftler, Immobiliensachverständige und Researcher – auf Basis ihrer langjährigen Praxis fundierte Hinweise zu Marktdaten, Bewertungsmethodik, rechtlichen und ökonomischen Rahmenbedingungen, Wertparametern und den notwendigen Anpassungen der bekannten Bewertungsverfahren. Es erfolgte eine umfassende Überarbeitung und Aktualisierung sowohl inhaltlich als auch im Hinblick auf die mit der ImmoWertV 2021 und den Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) zu beachtenden Neuerungen der Verkehrswertermittlung.

Das Buch behandelt die Bewertung von Grundstücken, bebaut mit Betrieben zur Beherbergung von Gästen. Den Schwerpunkt bilden dabei die klassischen Hotelbetriebe. Problematisch für die Marktwertermittlung ist, wie bei allen Formen von Spezialimmobilien, die geringe Datenverfügbarkeit und die Vergleichbarkeit einzelner Transaktionen auf dem Hotelimmobilienmarkt. Vergleichswerte wie sie in Vereinfachungsregeln (z.B. „Multiples“, „Hilton-Formel“, Verkaufspreis pro Zimmer) etc. zum Ausdruck kommen, sind nicht oder nur für eine sehr überschlägige Betrachtung zu gebrauchen. Daher sind Methoden in den Vordergrund zu rücken, welche auf die Fähigkeit eines Betriebes abstellen, nachhaltige Erträge aus dem originären Hotelgeschäft zu erzielen. D.h. aus Logis, Food & Beverage, Meetings & Incentive-Veranstaltungen und sonstigen Hotelumsätzen. Sowohl die international üblichen Cash-Flow- als auch die nach deutschen (gesetzlichen) Bestimmungen anzuwendenden Ertragswert-Verfahren bieten sich daher als primäre Ansätze für die Marktwertermittlung von Hotelgrundstücken und -gebäuden an. Damit werden jedoch auch Kenntnisse über die komplexen Funktionsweisen des heterogenen Immobilientyps „Hotels“ unabdingbar. D. h. das Verständnis über unterschiedliche Preis-Qualitäts-Standards, Branding, Kundenbindung, Zielgruppen, die gängige Klassifizierung nach dem DEHOGA-„Hotelsterne“-Standard, Lagefaktoren, optimale Hotelgröße, Kostenstrukturen u.v.m. Vor dem beschriebenen Hintergrund werden die gängigen Ansätze hinterfragt und Lösungsmethoden beschrieben, die eine engere Verzahnung von operativen Hotelerträgen und Immobilienbewertung beinhalten.

Der 9. Kölner Wertermittlertag am 10. Oktober 2024 widmet sich den derzeitigen Herausforderungen, denen Sie in Ihrer täglichen Wertermittler- und Sachverständigenarbeit gegenüberstehen. Erweitern Sie Ihr Netzwerk und knüpfen Sie wertvolle Kontakte! Bleiben Sie auf dem Laufenden und nutzen Sie die Möglichkeit zum Erfahrungsaustausch Vertiefen Sie Ihr Fachwissen rund um die Wertermittlung durch informative Vorträge und diskutieren Sie über aktuelle Praxis- und Anwendungsfragen. Der Kongress bietet Ihnen die Möglichkeit, sich zu relevanten Entwicklungen und Trends in der Wertermittlung mit namhaften Expertinnen und Experten aus Ihrer Branche auszutauschen. Moderiert wird die Veranstaltung von Frau Dr. Daniela Schaper.

Seit dem 01.01.2022 gilt in Deutschland die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sie bildet die Rechtsgrundlage für die Immobilienwertermittlung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und verpflichtet Gutachterausschüsse und Sachverständige in Deutschland zur Anwendung standardisierter Verfahren und Modelle zur Ermittlung von Verkehrswerten nach § 194 BauGB. Aber auch die Ableitung von Bodenrichtwerten nach § 196 BauGB ist verbindlich festgelegt worden. Rechtliche Vorgaben erfordern Umdenken Die neuen rechtlichen Vorgaben erfordern ein Umdenken bei Gutachterausschüssen und Sachverständigen. Insbesondere bekommt die Befassung mit aktuellen Methoden zur Ableitung von Bodenrichtwerten eine stärkere Bedeutung. Für die Sachverständigen gilt es, die Hintergründe der Ableitung zu verstehen und damit zur sicheren Anwendung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu kommen. Insbesondere müssen Sachverständige und Gutachterausschüsse in der Lage sein, z. B. vor Gericht, die Anwendung dieser Daten zu erläutern und Abweichungen gut begründet vorzutragen. Vertiefung des Grundlagenwissens Die Modulreihe vertieft Ihr Grundlagenwissen für die neuen rechtlichen Zusammenhänge und das Verständnis der statistischen Methodiken bei der Wertermittlung nach der aktuellen ImmoWertV. Dabei werden Ihnen anschaulich die rechtlichen Anforderungen an eine Veröffentlichung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne der ImmoWertV 2021 dargestellt genauso wie das Vorgehen bei der Ableitung der Daten. Durch Ihre Teilnahme an der Modulreihe erlangen Sie ein besseres Verständnis für das Vorgehen bei der Ableitung, der für die Wertermittlung erforderlichen Daten und sind sicherer in deren Anwendung.

Das Vergleichswertverfahren ist das wichtigste der drei normierten Verfahren im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach BauGB und ImmoWertV. Es dient als abschließendes Verfahren vor allem der Bewertung von Eigentumswohnungen und Reihenhausgrundstücken, also grundsätzlich vergleichbaren Immobilien. Darüber hinaus wird das Vergleichswertverfahren aber zur Bodenwertermittlung im Ertragswertverfahren und im Sachwertverfahren benötigt. Ohne die sichere Beherrschung des Vergleichswertverfahrens ist deshalb eine fachüblichen Grundsätzen genügende Verkehrswertermittlung nicht möglich. Das erwartet Sie in unserer Veranstaltung In unserer 5-tägigen Webinar-Reihe „Vergleichswertverfahren im Überblick“ erhalten Sie kompakt das notwendige Fachwissen zur Durchführung des Vergleichswertverfahrens im Rahmen der Wertermittlung von Grundstücken. Neben den Grundlagen des Vergleichswertverfahrens (inklusive aktueller Rechtsvorschriften) vermitteln wir Ihnen statistische Kenntnisse, welche für die Durchführung des Vergleichswertverfahrens notwendig sind. Zudem werden Fehlerquellen aufgezeigt und besprochen, welche bei der Grundlagenermittlung als auch bei der Auswertung entstehen können. Abschließend wird das Vergleichswertverfahren anhand eines Beispiels anschaulich erklärt.

Die steuerliche Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer richtet sich zwingend nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes. Allerdings haben Steuerzahler:innen die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert durch ein fundiertes Sachverständigengutachten nachzuweisen. Was Sie in unserer Veranstaltung erwartet Unser Webinar Immobilienbewertung nach dem Bewertungsgesetz erläutert anschaulich, welche Regelungen im Rahmen der steuerlichen Immobilienbewertung maßgebend sind. Dadurch können Sie als Sachverständige:r die Wertansätze und Bewertungsgrundlagen der Finanzverwaltung prüfen und nachvollziehen. Zu den ab 2023 aktualisierten Regelungen hat die Finanzverwaltung gleich lautende Erlasse herausgegeben, die für die Finanzämter bindend sind. Insoweit ergeben sich neue Berichtigungsmöglichkeiten bei einem nachträglich erzielten Kaufpreis. Die Steuerzahlenden können einen von der steuerlichen Bewertung unabhängigen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten führen. Seit 2021 verlangt die Finanzverwaltung jedoch auch einen Nachweis über die hinreichende Qualifizierung durch eine konkrete Zertifizierung von Sachverständigen. Die Veranstaltung zeigt die genauen Einflussmöglichkeiten eines Sachverständigengutachtens auf, damit die letztlich „richtige“ Steuer festgesetzt werden kann. Die Kriterien, die das Finanzamt bei der praktischen Prüfung von Sachverständigengutachten anzulegen hat, werden ebenfalls erläutert. Dazu gehört auch das Spannungsfeld zwischen einem Gutachten und der steuerlichen Berücksichtigung von Belastungen. Die fünftägige Webinar-Reihe besteht aus 5 Modulen á 90 Minuten mit unterschiedlichen Themenschwerpunkten. Modul 1 – Steuerliche Bewertung von unbebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer Das erste Modul unserer Veranstaltung erläutert Ihnen anschaulich, welche Regelungen bei der steuerlichen Bewertung von unbebauten Grundstücken gelten. Modul 2 – Steuerliches Ertragswertverfahren für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber eine Vielzahl von Vorschriften angepasst, die seit dem 1.1.2023 maßgebend sind. Die aktuellen Änderungen sollen das Bewertungsgesetz an die ImmoWertV 2021 anpassen. In diesem Modul wird die steuerliche Bewertung im Ertragswertverfahren dargestellt. Modul 3 – Steuerliches Sachwertverfahren für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber auch das bereits 2016 reformierte Sachwertverfahren erneut angepasst. Die aktuellen Änderungen sollen das Bewertungsgesetz an die ImmoWertV 2021 anpassen. Insoweit ist insbesondere ein Regionalisierungsfaktor und die Berücksichtigung eines Alterswertminderungsfaktors eingeführt worden. Vor dem Hintergrund dieser Anpassungen wird im dritten Modul die steuerliche Bewertung im Sachwertverfahren aufgezeigt. Modul 4 – Abgrenzung der steuerlichen Betriebsvorrichtungen vom Grundvermögen Die im Steuerrecht erforderliche Abgrenzung der Betriebsvorrichtungen vom Grundvermögen ist in mehrfacher Hinsicht von Bedeutung. In erster Linie ist die Abgrenzung wichtig, um zu entscheiden, welche Bestandteile eines Grundstücks nicht in die Wertermittlung einzubeziehen sind. Das ist auch für Sie als Gutachter:in maßgebend, wenn Sie den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG für Zwecke der Erbschaft-/Schenkung-/Grunderwerbsteuer führen. Darüber hinaus sind die Abgrenzungsgrundsätze jedoch auch für andere Steuerarten maßgebend, wie beispielsweise für die Ertragsteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer sowie gegebenenfalls für Investitionszulagen. Dieses Modul stellt dar, wann nach der Maßgabe des Bewertungsgesetzes eine Betriebsvorrichtung vorliegt. Die wesentlichen Regelungen ergeben sich dabei aus dem sog. Abgrenzungserlass der Finanzverwaltung. Darüber hinaus sind auch Entscheidungen der Rechtsprechung von Bedeutung, die in dem Seminar zu Veranschaulichung exemplarisch dargestellt werden. Modul 5 – Anforderungen an den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei der steuerlichen Grundbesitzbewertung Die Regelungen des Bewertungsgesetzes enthalten eine Vielzahl von Pauschalierungen, so dass die Streubreite der Ergebnisse entsprechend ausfällt. Bei Überbewertungen haben die Steuerzahler allerdings die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert durch ein fundiertes Sachverständigengutachten nachzuweisen. Seit Juli 2021 verlangt die Finanzverwaltung auch einen Nachweis über die hinreichende Qualifizierung durch eine konkrete Zertifizierung von Sachverständigen. Gutachten, die von nicht hinreichend zertifizierten Sachverständigen eingereicht werden, weist das Finanzamt zurück. Zu den Einzelheiten des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts hat die Finanzverwaltung gleich lautende Erlasse herausgegeben, die für die Finanzämter bindend sind. Insoweit gesteht die Finanzverwaltung neue Berichtigungsmöglichkeiten bei einem nachträglich erzielten Kaufpreis zu. Dieses Modul stellt zum Abschluss der Veranstaltung dar, welche Anforderungen an den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei der steuerlichen Grundbesitzbewertung zu erfüllen sind.

Hier finden Sie nahezu alle Informationen für Ihre tägliche Arbeit - online und auf aktuellem Stand. So sparen Sie sich lästiges Suchen in unterschiedlichen Medien und bleiben stets auf dem Laufenden. Die Premiumversion enthält: • „Kleiber-digital“, die Online-Version des Standardwerks „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“ von Prof. Wolfgang Kleiber • Fachliteratur • Arbeitshilfen • Fachzeitschrift "Der Immobilienbewerter" • Entscheidungen • Rechtsnormen (Gesetze, Verordnungen, Richtlinien) Das Wertermittlerportal wird ständig aktualisiert und erweitert.

Unsere ganztägige Veranstaltung „Wertermittlung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken“ macht Ihnen das Erbbaurecht umfassend zugänglich: von den Grundlagen und dem Inhalt des Erbbaurechts über den Erbbauzins bis zur Ermittlung des Verkehrswerts nach BauGB und ZVG im Rahmen der novellierten ImmoWertV (2021). Erbbaurechte in der Wertermittlung Die Wertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten ist regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet, sei es auf Seiten des Sachverständigen, der eher selten mit der Verkehrswertermittlung in diesem speziellen Teilmarkt beauftragt wird, oder bezüglich der von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Daten in den Grundstücksmarktberichten. Die genannte Problematik beruht vor allem auf der Tatsache, dass bei der Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten – entsprechend der geringen Verbreitung dieser Rechtsform auf dem Grundstücksmarkt – ein geringer Datensatz an Kaufpreisen einem vergleichsweise großem Spektrum an Einflussgrößen, die sich aus den Vertragsinhalten der Erbbaurechtsverträge ergeben, gegenübersteht. Es obliegt den Sachverständigen, die zur Verfügung stehenden Daten auf Ihre Eignung im Sinne des §§ 6 und 9 ImmoWertV 2021 zu überprüfen, gegebenenfalls anzupassen und den Verkehrswert unter Würdigung der Aussagefähigkeit der oder des angewendeten Wertermittlungsverfahrens zu ermitteln. Das erwartet Sie In vier Modulen bildet unsere Veranstaltung – ausgehend von den Grundlagen zum Thema Erbbaurecht – das gesamte Spektrum der Wertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten ab. Zugleich werden relevante Inhalte vertiefend ausgeführt – zuletzt mit Raum für offenen Frage- und Diskussionsrunden nach jedem der vier Module. Hier können neben allgemeinen Fragen auch fallbezogene Herausforderungen und Fallstricke in der Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten sowie der Gutachtenerstellung erörtert werden. Zunächst wird das Rechtskonstrukt „Erbbaurecht“ mit seinen Inhalten und Erscheinungsformen auf dem deutschen Grundstücksmarkt sowie der grundbuchlichen Sicherung erläutert. Besonderes Augenmerk wird zudem auf den Begriff „Erbbauzins“ und die Differenzierung von Erbbauzins-Begriffen gelegt. Ihnen wird unter anderem das notwendige Handwerkszeug zur Ermittlung des erzielbaren Erbbauzinses als eine der wesentlichen wertrelevanten Einflussgrößen vermittelt. Das Erbbaurecht und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück (Erbbaugrundstück) sind jeweils selbstständige Gegenstände der Wertermittlung mit eigenen, nicht vergleichbaren Marktmechanismen. Die novellierte ImmoWertV bietet hierfür verschiedene Bewertungsmodelle an, welche Ihnen im Seminar vorgestellt werden. Auch auf die Besonderheiten der Verkehrswertermittlung in Zwangsversteigerungsverfahren wird eingegangen. Zudem werden typische Fehlerquellen bei der Gutachtenerstattung anhand von Praxisfällen aufgezeigt.

Mit der Veröffentlichung der ImmoWertV 2021 sind die Weichen für eine umfassende Neuorientierung der Marktwertermittlung gestellt. Mit der Neuauflage werden Sie in die Lage versetzt, den Marktwert eines Grundstücks auf der Grundlage des neuen Systems sachgerecht zu ermitteln. Schwerpunkt der 10. Auflage bildet dabei die Auseinandersetzung mit den vielen Besonderheiten einer Immobilie. Die Berücksichtigung „besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale“ (boG) nimmt nach dem neuen System eine noch größere Bedeutung ein als bisher. Wie in den Vorauflagen werden auch in dieser Auflage steuerlich relevante Bewertungsfragen behandelt. Zudem werden auch die zahlreichen boden- und mietrechtlichen Änderungen und einschlägigen Entwicklungen der Rechtsprechung berücksichtigt. Die erstmals in der ImmoWertV angesprochene Marktwertermittlung von Rechten und Belastungen, insbesondere der Erbbaurechte, wird vorgestellt und erläutert. Die 10. Auflage gibt in bewährter Art und Weise Antworten auf alle praxisrelevanten Fragen.